Který nemovitostní fond je vhodný?

Nemovitostní fondy mohou být zajímavou alternativou pro lidi, kteří chtějí investovat do nemovitostí, ale nechtějí kupovat vlastní byt a starat se o jeho pronájem. Fondy zaměřené na dokončené a pronajaté budovy mohou představovat relativně konzervativní část investičního portfolia a zároveň nabídnout zajímavé zhodnocení. Za rok 2025 dosáhly retailové nemovitostní fondy ve zveřejněném srovnání průměrného výnosu přibližně 6 %. Výsledek jednoho roku však není příslibem výnosů do budoucna.

Při výběru proto nestačí sledovat nejvyšší procento v reklamě. Důležité je také vědět, jaké nemovitosti fond vlastní, kdo je pronajímá, jak vysoké má zadlužení a za jakých podmínek lze peníze vybrat.

Z čeho výnos nemovitostního fondu vzniká

Princip je podobný jako u vlastního bytu na pronájem. Představte si, že máte 5 milionů korun, za které koupíte byt. Ten vám může přinášet výnos dvěma způsoby: dostáváte nájemné a zároveň se může zvyšovat jeho tržní cena.

V jednoduchém modelovém příkladu by výsledek vypadal takto:

Jde pouze o ilustraci. Cena bytu může také klesnout, nájemník může odejít a byt může nějakou dobu zůstat prázdný. Navíc růst ceny není příjmem na účet — peníze z něj získáte zpravidla až při prodeji.

Nemovitostní fond funguje obdobně, jen místo jednoho bytu spravuje celé portfolio budov. Často jde o kanceláře, obchodní centra, logistické areály nebo průmyslové objekty. Nájemné a změny ocenění nemovitostí se následně promítají do hodnoty investice klienta.

Na investování nepotřebujete miliony

Výhodou fondu je, že nemusíte mít peníze na koupi celé nemovitosti. Prostředky mnoha investorů se spojí a každý se prostřednictvím svého podílu účastní výsledků společného portfolia.

U některých fondů lze začít pravidelně investovat už ve stokorunách. Například CREDITAS Nemovitostní I uvádí minimální pravidelnou investici 500 Kč a minimální jednorázovou investici 5 000 Kč. Konkrétní minimum se liší podle fondu a způsobu sjednání.

Vedle dostupnosti může být výhodou také rozložení investice mezi více nemovitostí a nájemníků. U vlastního bytu jste závislí na jednom nájemníkovi. Ve fondu bývá příjem rozdělený mezi více objektů, i zde je ale potřeba sledovat, zda příliš velkou část nájemného neplatí jediná firma.

Které náklady už jsou ve výnosu zahrnuté

Ani vlastní byt, ani nemovitostní fond nevydělávají bez nákladů. Z příjmů je potřeba hradit správu, údržbu a opravy, pojištění, příslušné daně, právní a účetní služby nebo náklady spojené s hledáním nových nájemníků. Pokud jsou nemovitosti financované úvěrem, přidávají se také úroky.

Zveřejněné historické zhodnocení podílového listu či investiční akcie již zpravidla zohledňuje náklady účtované uvnitř fondu, včetně jeho správy a daňových nákladů fondu a jeho nemovitostních společností. Tyto výdaje snižují hodnotu majetku, ze které se výkonnost počítá.

Podobné provozní náklady byste přitom měli i u vlastního bytu. U fondu jejich řešení přebírá profesionální správce. Nemusíte sami hledat nájemníky, řešit neuhrazený nájem nebo telefonát kvůli každé drobné závadě. Tuto službu ovšem platíte prostřednictvím nákladů investice.

Jaké nemovitosti fondy vlastní

Za investicí mohou stát i známé budovy. REICO Nemovitostní fond například v roce 2025 koupil pražské Palladium.

V portfoliu Conseq realitního fondu najdete například Kavčí Hory Office Park, kancelářskou budovu Visionary Prague nebo obchodní centrum Korso Karviná.

Trigea vlastní mimo jiné Explora Business Centre v Praze, Retail Park Haná v Olomouci a kancelářskou budovu MidPoint71 ve Vratislavi.

Nejde tedy nutně o fondy zaměřené na byty. Charakter jejich nemovitostí významně ovlivňuje, odkud příjmy přicházejí a jakým rizikům investice čelí.

Srovnání vybraných nemovitostních fondů

Následující tabulka porovnává historické výnosy korunových tříd za stejné kalendářní roky:

Minulá výkonnost nezaručuje budoucí výsledky.

Pro představu o velikosti portfolií lze doplnit i další údaje:

U jednotlivých fondů jsou údaje dostupné k rozdílným datům, proto slouží jako orientační pohled na velikost a zadlužení.

NAV představuje čistou hodnotu majetku po odečtení závazků. Není totožná s celkovou cenou budov. Počet nemovitostí také sám o sobě neříká, jak dobře je fond rozložený: jeden velký komplex může mít větší hodnotu než několik menších objektů.

Delší nájemní smlouvy mohou podpořit stabilitu

U komerčních nemovitostí bývají nájemní smlouvy uzavírány na několik let. Fond tak může mít příjmy smluvně zajištěné na delší dobu než majitel bytu s roční nájemní smlouvou.

Užitečným ukazatelem je WAULT, tedy vážená průměrná zbývající doba nájemních smluv. Ve výše uvedených přehledech se u Conseq, Trigea a REICO pohybovala přibližně mezi 3,6 a 3,8 roku. Jde o dobu zbývající do konce smluv, nikoli o jejich původní délku.

Delší smlouvy zlepšují předvídatelnost příjmů. Záleží ale také na finanční síle nájemníků, možnostech předčasného ukončení smlouvy a obsazenosti budov.

Proč sledovat zadlužení fondu

LTV vyjadřuje poměr úvěrového zadlužení k hodnotě nemovitostí. Zjednodušeně: pokud mají budovy hodnotu 100 milionů korun a úvěry činí 20 milionů, LTV je 20 %. Při porovnávání fondů je vhodné ověřit i konkrétní metodiku výpočtu.

Úvěr může pomoci financovat nákup dalších budov a zvýšit výnos investorů. Současně ale zvyšuje citlivost fondu na pokles cen a náklady financování.

Pokud například hodnota nemovitostí klesne ze 100 na 80 milionů korun a dluh zůstane 50 milionů, LTV vzroste z 50 % na 62,5 %. Banka pak může podle podmínek úvěru požadovat dodatečné zajištění nebo snížení dluhu.

Fond s nižším zadlužením má obvykle větší prostor takový pokles ustát. Může být méně vystaven tlaku na prodej nemovitostí v nevhodnou dobu. Pokud má zároveň dostatek hotovosti nebo dostupného financování, může naopak využít poklesu cen a nakupovat výhodněji.

Nízké LTV ale samo o sobě neznamená vysokou hotovostní rezervu. Vedle zadlužení je proto důležité sledovat likviditu, splatnost úvěrů a rezervu pro výběry klientů.

Který fond tedy vybrat

Vhodný fond by měl odpovídat tomu, na jak dlouho chcete investovat a jaké kolísání hodnoty přijmete. Vedle výnosů se vyplatí posoudit kvalitu budov a nájemníků, rozložení portfolia, zadlužení, poplatky a podmínky odkupů.

Pro konzervativnějšího klienta může být důležitější přiměřené zadlužení a stabilní příjem z pronajatých budov než nejvyšší výnos posledního roku. Fond zaměřený na výstavbu či rozsáhlé rekonstrukce má jiný charakter než fond kupující dokončené, obsazené objekty.

Pravidelné odkupy mohou vytvořit rentu

Některé fondy umožňují vedle jednorázového nebo částečného výběru také automatické pravidelné odkupy. Například Trigea nabízí měsíční, čtvrtletní, pololetní či roční interval. Klient si tak může nastavit pravidelnou výplatu a využívat ji například na část splátky hypotéky.

Nevybraná část peněz zůstává investovaná a může se dále zhodnocovat. Při příznivém vývoji mohou výnosy zpomalovat úbytek prostředků a prodloužit dobu jejich čerpání.

Pravidelná výplata však nemusí pocházet jen ze zisku. Může postupně spotřebovávat i původně vložené peníze. Rozhoduje výše odkupu, skutečné zhodnocení, poplatky a dostupnost peněz. Taková renta proto není automaticky trvalým příjmem ani zaručeným způsobem splácení hypotéky.

Příležitost při poklesu akciových trhů

Nemovitostní fondy mohou být také součástí strategie pro období, kdy akciové trhy výrazně klesnou. Pokud to odpovídá dlouhodobému plánu klienta, lze část prostředků z nemovitostního fondu přesunout do akcií nebo akciových fondů a využít nižších nákupních cen. Klient tak může postupně zvýšit podíl akcií ve chvíli, kdy jsou dostupné levněji než před poklesem.

Samotný pokles ale neznamená, že jsou akcie výhodně oceněné, a nikdo nedokáže spolehlivě určit nejnižší bod trhu. Přesun proto může probíhat postupně a musí zohlednit riziko dalších propadů. Důležité jsou také lhůty pro odkup z nemovitostního fondu, případné poplatky a daňové dopady. I nemovitostní fond může v nepříznivém období ztrácet hodnotu nebo omezit výběry, takže není jisté, že peníze budou k dispozici právě v požadovaný okamžik.

Kvalitní finanční poradce v rámci průběžné péče sleduje vývoj trhů a může klienta na podobné příležitosti upozornit. Pomůže posoudit, zda dává přesun části investice smysl vzhledem k jeho cílům, investičnímu horizontu a ochotě přijmout riziko.

Vzhledem k rozdílům mezi jednotlivými fondy je dobré výběr, případné nastavení pravidelné renty i přesuny mezi investicemi probrat s finančním poradcem. Ten by měl vysvětlit nejen očekávaný výnos, ale také náklady, rizika a podmínky výběru peněz.