Doplňková hypotéka místo půjčky

Pokud již splácíte hypotéku a uvažujete o půjčce například na nové auto, nemusí být běžný spotřebitelský úvěr jedinou možností. Za určitých podmínek lze využít také neúčelovou, někdy označovanou jako doplňkovou část hypotéky. Ta může nabídnout nižší úrok i příznivější měsíční splátku.

Důležité je ověřit, zda ji vaše banka umožňuje, jak ji lze připojit ke stávajícímu financování a jaká pravidla budou platit pro její splácení.

Co je doplňková část hypotéky

Klasická hypotéka slouží například ke koupi, výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti. Některé banky ale umožňují, aby část hypotečního úvěru klient použil i na jiné výdaje, aniž by dokládal jejich účel.

Takové peníze lze podle podmínek konkrétního produktu využít například na nákup auta, vybavení domácnosti nebo splacení dražší půjčky. Některé banky dovolují použít na cokoli až 30 % celkové výše hypotéky. Limity i způsob jejich výpočtu se však mezi bankami liší.

Představme si klienta, který potřebuje financovat hypotéku ve výši 4 000 000 Kč a k tomu získat dalších 800 000 Kč na auto. Celkový úvěr by činil 4 800 000 Kč.

Částka na auto představuje 20 % z původních čtyř milionů, ale přibližně 16,7 % z celkového úvěru 4,8 milionu. Při posuzování nabídky je proto potřeba vědět, z jakého základu banka svůj procentní limit počítá.

Lze ji získat i ke stávající hypotéce?

Samotné splácení hypotéky neznamená, že si k ní můžete kdykoli automaticky přidat další peníze.

Záleží na možnostech konkrétní banky. Například Komerční banka u Hypotéky 2v1 uvádí, že je potřeba o neúčelovou část požádat současně s hypotékou. Pro klienta se stávajícím úvěrem proto může být vhodnou příležitostí refinancování, při kterém se zároveň sjednají peníze navíc. Možnost půjčit si při refinancování nad rámec stávající hypotéky nabízí například Raiffeisenbank.

Banka přitom znovu posoudí vaši schopnost splácet a hodnotu zastavené nemovitosti. Ta musí být dostatečná i pro vyšší celkové zadlužení.

Proč může být tato varianta zajímavá

Hlavní výhodou může být nižší úroková sazba oproti běžnému spotřebitelskému úvěru. Pokud by klient dostal půjčku na auto například za 8 % ročně a doplňkovou část hypotéky za 5 %, platil by při stejné době splácení méně na úrocích.

Před přibližně šesti lety, na přelomu let 2020 a 2021, se sazby hypoték pohybovaly kolem 2 % ročně. Podle Fincentrum Hypoindexu činila průměrná sazba nově poskytnutých hypoték v lednu 2021 pouze 1,94 %. U nabídky, která úročila doplňkovou část stejně jako účelovou hypotéku, tak mohlo být možné získat i tyto peníze přibližně za 2 % ročně. Konkrétní sazba však závisela na bance, produktu a podmínkách klienta.

Další výhodou je možnost delší splatnosti. Některé hypoteční produkty umožňují splácení až 30 let, podle podmínek banky a situace klienta. Delší splatnost rozloží dluh do více měsíčních splátek, a tím sníží jejich výši.

Pro představu porovnejme financování samotných 800 000 Kč:

Jde o orientační výpočty s měsíčními anuitními splátkami, bez poplatků a pojištění, při neměnné sazbě po celou dobu. Sazby 8 % a 5 % jsou modelové, nikoli konkrétní nabídka banky. U hypotéky se úrok po skončení fixace může změnit.

Nižší měsíční splátka tedy automaticky neznamená levnější úvěr. Při splácení po dobu 30 let můžete i s nižším úrokem celkově zaplatit výrazně více. Dlouhá splatnost může ulevit rozpočtu, ale u financování auta dává smysl mít plán, jak tuto část dluhu splatit dříve.

Doplňkovou část můžete splácet i mimořádně

Hypoteční úvěr lze předčasně splatit zcela nebo zčásti. Pro bezplatné mimořádné splácení je důležité pravidlo, které se často zaměňuje:

Zákonný limit je až 25 % celkové původní výše úvěru během jednoho měsíce před výročím uzavření úvěrové smlouvy. Nejde o 20 % aktuálního zůstatku ani o možnost poslat tuto částku zdarma kdykoli během roku.

Příklad s hypotékou 4 miliony a dalšími 800 tisíci

Předpokládejme, že při refinancování sjednáte jeden nový hypoteční úvěr na 4 800 000 Kč, který zahrnuje:

• 4 000 000 Kč na splacení původní hypotéky,
• 800 000 Kč jako neúčelovou část na auto.

Roční zákonný limit pro bezplatnou mimořádnou splátku v uvedeném období by byl:

4 800 000 Kč × 25 % = 1 200 000 Kč.

Mimořádná splátka 800 000 Kč by se tedy do tohoto limitu vešla. Pokud byste měli peníze k dispozici, mohli byste v příslušném období snížit jistinu úvěru o částku odpovídající původně půjčeným penězům na auto, bez náhrady nákladů za předčasné splacení. Výpočet vychází z pravidla pro původní celkovou výši úvěru.

Rozhodující je ale smluvní uspořádání. Pokud by banka poskytla dalších 800 000 Kč jako samostatný úvěr, nelze automaticky počítat limit z obou úvěrů dohromady. U samostatného hypotečního úvěru na 800 000 Kč by 25% limit představoval pouze 200 000 Kč.

U jednoho společného úvěru navíc mimořádná splátka snižuje jeho celkovou jistinu. Zda lze splátku výslovně přiřadit neúčelové části a jak se následně upraví splátka nebo doba splácení, je potřeba ověřit u banky.

Kdy se takové řešení skutečně vyplatí

Doplňková část hypotéky může být zajímavá pro klienta, který získá výhodnější sazbu, potřebuje nižší povinnou měsíční splátku a současně plánuje peníze půjčené na auto postupně splatit dříve.

Je však potřeba porovnat celkové náklady obou variant, včetně případných nákladů refinancování. Pokud máte na původní hypotéce výhodný úrok, jeho změna kvůli dalším 800 000 Kč může úsporu na půjčce převážit. Zároveň je třeba počítat s tím, že i peníze použité na auto jsou v tomto případě zajištěné nemovitostí.

Vzhledem k rozdílům mezi bankami, podmínkám doplňkových částí hypoték a pravidlům předčasného splácení je dobré se poradit s finančním poradcem. Ten vám pomůže porovnat konkrétní nabídky a zjistit, zda je pro vás výhodnější samostatná půjčka, doplnění hypotečního financování, nebo refinancování s penězi navíc.