Jak na refinancování hypotéky

Končí vám fixace hypotéky? Nemusíte automaticky přijmout první nabídku své banky. Porovnání podmínek vám může přinést nižší úrok, úsporu na splátkách nebo možnost upravit hypotéku tak, aby lépe odpovídala vaší současné situaci.

Refinancování ale není jen hledání nejnižší sazby. Důležité je zohlednit také poplatky, délku splácení, podmínky slev a správné načasování.

Co znamená refinancování hypotéky

Refinancování znamená, že původní hypotéku splatíte novým hypotečním úvěrem, zpravidla od jiné banky. Nemovitost vám zůstává, mění se banka, které úvěr splácíte, a podmínky financování.

Pokud zůstáváte u stejné banky a pouze sjednáte sazbu na další fixační období, obvykle se mluví o refixaci.

Při refinancování lze podle podmínek banky také upravit dobu splácení, sloučit více hypoték nebo získat další peníze například na rekonstrukci.

Kdy začít refinancování řešit

Praktické je začít porovnávat možnosti zhruba tři až šest měsíců před koncem fixace. Získáte čas oslovit banky, vyjednat podmínky a připravit dokumenty.

Některé banky umožňují sjednat refinancování i s výrazně větším předstihem. Například Raiffeisenbank uvádí možnost sjednání až 24 měsíců před koncem fixace. To však neznamená, že musíte původní hypotéku hned splatit — přechod lze naplánovat na pozdější termín.

Sjednání sazby dopředu přináší jistotu, ale není zárukou nejlevnější nabídky. Pokud mezitím sazby klesnou, bude záležet na smluvních podmínkách, zda půjde nabídku změnit.

Nejprve si vyžádejte nabídku své banky

Než začnete hypotéku převádět, zjistěte, jaké podmínky vám nabídne současná banka. Zajímejte se o sazby pro různé délky fixace, novou splátku a případné podmínky slev.

První nabídka nemusí být konečná. Pokud získáte výhodnější nabídku jinde, můžete svou banku požádat o její dorovnání.

Výsledkem porovnání může být i rozhodnutí zůstat. Jestliže současná banka nabídne srovnatelné podmínky, můžete si ušetřit část administrativy a nákladů spojených s převodem.

Porovnávejte stejné podmínky

Aby bylo srovnání férové, porovnávejte nabídky se stejným zůstatkem úvěru, stejnou dobou splácení a stejnou délkou fixace.

Vedle úroku sledujte především:

• RPSN, které zahrnuje úrok a další náklady podle pravidel jeho výpočtu.
• Podmínky zvýhodněné sazby, například používání účtu nebo sjednání pojištění.
• Jednorázové i pravidelné poplatky.
• Možnosti mimořádných splátek.
• Celkovou částku, kterou zaplatíte, a předpoklady, ze kterých výpočet vychází.

Sleva na úroku může vypadat lákavě, ale pokud kvůli ní sjednáte drahou doplňkovou službu, skutečná úspora může být výrazně menší.

Kolik může nižší úrok ušetřit

Představme si, že vám zbývá splatit 3 000 000 Kč a do konce splatnosti máte 20 let.

Rozdíl činí přibližně 1 657 Kč měsíčně, tedy téměř 20 000 Kč za rok.

Jde o modelový výpočet měsíčních anuitních splátek bez poplatků a pojištění. Uvedené sazby nejsou konkrétními nabídkami bank. Po skončení fixace se mohou sazba i splátka změnit.

Nižší splátka nemusí znamenat úsporu

Měsíční splátku lze snížit také prodloužením splatnosti. Rozpočtu to může pomoci, ale úvěr budete splácet déle a můžete celkově zaplatit více na úrocích.

Vždy si proto nechte ukázat, zda splátka klesá díky nižšímu úroku, delší době splácení, nebo kombinaci obojího.

Pokud vám rozpočet dovoluje zachovat původní splátku i při nižší sazbě, můžete naopak zvážit zkrácení splatnosti.

Jak refinancování probíhá

1. Připravíte podklady

Nová banka si podle situace vyžádá dokumenty ke stávající hypotéce, příjmům a zastavené nemovitosti. Obvykle se připravuje původní úvěrová smlouva, informace o zůstatku a konci fixace, podklady k příjmům a pojištění nemovitosti.

Počítejte s novým posouzením schopnosti splácet. To, že hypotéku již máte a řádně ji splácíte, neznamená automatické schválení u jiné banky. Přesný rozsah podkladů se mezi bankami liší.

2. Banka posoudí nemovitost a schválí úvěr

Banka ověří hodnotu nemovitosti a poměr úvěru k této hodnotě. Někdy přijme původní odhad, jindy použije vlastní ocenění nebo požádá o nový odhad. Například Raiffeisenbank uvádí, že jí při refinancování většinou stačí původní odhad.

Po schválení dostanete smlouvu. Před podpisem zkontrolujte sazbu, fixaci, splatnost, podmínky čerpání a všechny sjednané služby.

3. Vyžádáte si vyčíslení původní hypotéky

Současná banka vyčíslí částku potřebnou ke splacení k určenému dni a případnou náhradu nákladů za předčasné splacení. S novou bankou se zároveň připraví potřebné kroky kolem zástavního práva.

Termíny musí navazovat tak, aby nový úvěr mohl původní hypotéku včas splatit.

4. Nová banka splatí starý úvěr

Po splnění podmínek čerpání se z nového úvěru uhradí původní hypotéka. Následně se dokončí výmaz původního zástavního práva a potřebné změny u pojištění nemovitosti.

Poté už splácíte hypotéku nové bance.

Lze refinancovat i během fixace?

Ano, ale nejprve je potřeba spočítat náklady odchodu z původní banky.

V zákonem stanovených případech lze hypotéku splatit bez náhrady nákladů. Pro refinancování je zásadní zejména možnost bezplatného splacení do tří měsíců poté, co banka sdělí novou sazbu na další fixační období.

U běžných účelových hypoték, na které se vztahuje úprava účinná od září 2024, může mimo bezplatné případy náhrada dosáhnout nejvýše 0,25 % z předčasně splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně 1 %. Jde o strop, nikoli automatický poplatek. Výše závisí také na zákonném výpočtu nákladů. U starších smluv je důležité, kdy začala nová fixace.

Vyžádejte si proto přesné vyčíslení a porovnejte ho s očekávanou úsporou. Nižší sazba se nemusí vyplatit, pokud náklady převodu převýší to, co do konce původní fixace ušetříte.

Při refinancování lze řešit i peníze navíc

Refinancování může být příležitostí získat další prostředky například na rekonstrukci. Některé banky umožňují také neúčelovou část, kterou lze použít na jiné výdaje.

Navýšení však musí banka schválit s ohledem na vaše příjmy, závazky a hodnotu nemovitosti. Vyšší úvěr zároveň znamená vyšší zadlužení, i když se díky delší splatnosti měsíční splátka příliš nezmění.

Vyplatí se poradit s finančním poradcem

Refinancování hypotéky řešte s předstihem a porovnávejte celkové podmínky, nikoli pouze úrok v reklamě. Výhodné řešení může znamenat přechod k jiné bance, ale také lepší nabídku od té současné.

Finanční poradce vám pomůže porovnat nabídky, propočítat skutečnou úsporu, zvolit vhodnou fixaci a pohlídat postup i termíny. Cílem je hypotéka, která odpovídá vašemu rozpočtu a plánům do dalších let.